Wonen en kopen in Oostenrijk

Colofon 

Inhoudsopgave 


1.	Inleiding

Aantal vakantiegangers naar Oostenrijk								
2.	Oostenrijk in vogelvlucht

Geschiedenis									
Geografie										
Rivieren & Meren									
Klimaat										
Bevolking & Bevolkingsopbouw							
Taal											
Staatsinrichting,  bestuur en binnenlandse politiek				
Internationale organisaties								
Economie										
Beroepsbevolking									
Verkeer en vervoer									
Media											
Televisie & Radio 									
Nederlandse televisie en radio in het buitenland			

3.	Oriëntatiefase

Motieven om in Oostenrijk een huis te kopen					
Waar kopen	 ?									
Locatie en ligging van uw (tweede) huis				
Checklist waar kopen ?								
Hoe vindt u Oostenrijks onroerend goed ?					
Wat kopen ?										
Oriëntatiechecklist wat kopen ?							
Vraagprijs										
Checklist vraagprijs									
Staat van onderhoud van het huis						
Wanneer op huizenjacht ?								
Bereikbaarheid									
Tips en waarschuwingen								
Websites Bundesländer								
Samenhang tussen een investering voor plezier en 
rendement wordt steeds sterker							
(Ontwikkeling) Oostenrijkse huizenmarkt					


4.	Contact met de makelaar (Wohnungsmakler)

Inleiding										
Met wie kunt u te maken krijgen ?						
Vestigingsvoorwaarden van de Oostenrijkse makelaar			
Befähigungsnachweise								
Firmenbuchnummer								
UID (Umsatzsteuer-Identifikationsnummer)					
Oostenrijkse makelaarsorganisaties						
Bemiddelingsopdracht (Vermittlungsauftrag)					
Bezichtiging	 (Besichtigung)							
Onroerendgoedhandelaars							
Taakomschrijving van de makelaar						
Relatie opdrachtgever - makelaar						
Doppelmakler									
Overeenkomst met de makelaar (Maklervertrag) 				
Bemiddelingsopdracht voor bepaalde (befristet) of onbepaalde 
(unbefristet) termijn								
Wettelijke perioden voor een Alleinvermittlungsauftrag			
Informatieplicht (Informationspflicht) van de makelaar en
opdrachtgever									
Informatieplicht betreffende zijn provisie						
Onderzoeksplicht van de makelaar						
Informatieplicht over kosten							
Informatieplicht in advertenties							
Informatieplicht m.b.t. familiebanden/economische
banden van de makelaar (Informationspflichten 
betreffend Naheverhältnis)							
Geheimhoudingsplicht (Verschwiegenheitspflicht)				
Betaling van de makelaarsprovisie						
Provisie in geval er twee makelaars bij de transactie
betrokken zijn								
Optie	(Optionsvertrag)								
Provisie bij een optie-overeenkomst						
Provisie bij huurcontracten								
Energieausweis									
Nog enkele tips bij de omgang met de makelaar				

5.	Oostenrijkse onroerendgoedwetgeving

Allgemeines Bürgerliches Gesetzbuch						
Wohnungseigentumsgesetz							
Konsumentenschutzgesetz							
Mietrechtgesetz									
Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz						
Heizkostenabrechnungsgesetz							
Bauträgervertragsgesetz								
De `Liegenschaft`									
Aankoop van Oostenrijks onroerend goed door buitenlanders		
Mede-eigendom (Miteigentum)							

6.	Freizeitwohnsitz vs. Hauptwohnsitz

Oostenrijkse regelgeving								
"Auf die Nutzung kommt es an"							
Erholungsgebiet of recreatieve bestemming					
Zweitwohnsitz of tweede woningvergunning					
Hauptwohnsitz									
Wohnsitzanmeldung								
Registratie is in de volgende gevallen verplicht					
Inschrijving in het Grundbuch van een Hauptwohnsitz of 
Zweitwohnsitz									
Hauptwohnsitz									
Aan welke eisen dient u bij (vakantie)huizen die niet de bestemming Freizeitwohnung hebben, eigenlijk te voldoen ?		
Strengere wetgeving								
Genehmigung als Freizeitwohnsitz / Freizeitwohnsitzbescheid		
Neun Länder, Neun Gesetze							
Criteria Freizeitwohnsitz								
Opmerkingen									
Raumordnungsgesetz (wet op de ruimtelijke ordening)			
Omgekeerde bewijslast								
								
Vier stappen om tot woningeigendom te komen

Inleiding										
4 stappen om tot woningeigendom te komen					
Nutzfläche										
Nutzwert										
Omstandigheden die de Nutzwert kunnen verhogen of verlagen		

7.	Van aanbod tot aankoop

Inleiding										
Waaraan te denken voordat men een bod doet/
overeenkomst tekent								
Anbotsformulare									
Willenseinigung									
Opmaken van een contract (Ein Vertrag errichten)				
Afwikkeling van onroerendgoedtransacties (Treuhandschaft)		
Treuhandlösung									
Angeld										
Zonder Anbot naar overeenkomst						

8.	Wohnungseigentumsvertrag

Vorvertrag										
Wohnungseigentumsvertrag							
Inhoud van het Wohnungseigentumsvertrag					
Recht van voorkoop (Vorkaufsrecht)						

9.	Ontbinden van het koop- of huurcontract				

Inleiding										
Wettelijke mogelijkheden voor ontbinding van een overeenkomst		
Het niet tijdig opleveren van de woning door de verkoper			
Hoe de overeenkomst te ontbinden ?						

   11.   Het recht zich terug te trekken uit een overeenkomst

      Bijzondere rechtsmogelijkheden tot terugtrekking 
(Rücktrittsrecht)									
 In de volgende gevallen heeft u geen recht het contract te  
 ontbinden	 									
 Doorslaggevende omstandigheden voor ontbinding				
 Rücktritterserklärung								

   12.   Het kadaster						

Grentzkataster									
Inschrijving van het Wohnungseigentumsvertrag in het 
kadaster		  								
Rücksichtnahmegebot								
Grundbuch										
Waaruit bestaat het Grundbuch ?								Verschillende soorten inschrijvingen in het kadaster 				
Einverleibung									
Koopcontract (Kaufvertrag)							
Inhoud koopcontract								
Wat verder op te nemen in het Kaufvertrag ?					
Unbedenklichkeitsbescheinigung							
Staatsbürgerschaftsnachweis							
Legalisering van de handtekeningen						
(Voor)aantekening / vooraankondiging (Vormerkung)				
Anmerkung										
Kadastraal uittreksel (Grundbuchauszug)					
Registratie van garages en parkeerplaatsen								
13. Eigentümerpartnerschaft

 Beëindiging van de Eigentümerpartnerschaft					
 Inhoud van een Eigentümerpartnerschaft					
 Overlijden van één van de partners						
 Voorbeelden									

    14.   Erfdienstbaarheden (Grunddienstbarkeiten)

	  Inleiding										
	  Erfafscheiding									
	  Het sneeuwvrij houden van uw stoep/straat (Schneeräumung)		

15.  Bijkomende kosten bij aankoop van een woning

	  Bijkomende kosten							
  Makelaarscommissie (Provision des Immobilienmaklers)				  Overdrachtsbelasting (Grunderwerbsteuer)						  Registratiekosten voor inschrijving in het kadaster 				
  (Grundbuchgebühr)	  
  BTW bij nieuwbouw & teruggave van Oostenrijkse BTW			
  Niet BTW-belaste levering van de woning					
  Notaris- of advocaatkosten (Kaufvertragerrichtung)				
  Kosten voor het legaliseren van de handtekeningen				

16.  Het bouwen van een woning

	  Inleiding										
	  Bouwovereenkomst								
	  Bauträgervertragsgesetz								
	  Betalingen										
	  Garanties bij aanbetalingen 							
	  Voorbeeld bankgarantie								
	  Betalingen via de Treuhänder							
  Ratenplanmethode								
  Alternatieve betalingsschema							
  Recht om zich terug te trekken overeenkomstig de BTVG			
  Koop van een woning, die zich nog in de bouwfase bevindt		
  Bespreking van verschillende overeenkomsten				
  Kaufanwartschaftsvertrag							
  Bescherming van Treuhandgeld							
  Van oplevering tot eigendom							
  Inschrijving van het eigendomsrecht in het kadaster				
  Welke documenten zijn nodig voor inschrijving 
  in het kadaster ?									
  Eis tot inschrijving van het eigendomsrecht					
  Overdracht (Übergabe) en overname (Übernahme) van de
  opgeleverde woning								
  Faillissement van de Wohnungseigentumsorganisator 
  tijdens de bouwfase								
  Gebreken en aanspraak op garantie						
  Gebreken in de gemeenschappelijke voorzieningen/ruimtes 
  van de Liegenschaft								
	  Anspruch auf Gewährleistung							

17.  Altbau- Wohnungseigentum & Appartementsrecht		

	  Eigendom van een woning in oude gebouwen (Altbau)				  Splitsingsakte										  Wohnungseigentum of slechts Miteigentum						  Vrijwaringsclausule in de Koopovereenkomst		          			
  Verwaltungsvollstreckungsgesetz						
  Rapport over de bouwkundige staat van de Altbau-eigentums-
  Wohnung										
  Nog enkele opmerkingen omtrent appartementsrecht	          			       
    18.   Verhuur en huur van een woning

	  Inleiding										
  Huurcontracten voor onbepaalde tijd						
  Huurcontracten bij woningen die vóór 9 mei 1945 zijn gebouwd			  Huurcontracten bij woningen die ná 8 mei 1945 zijn 				
  gebouwd en waarbij de subsidies nog niet zijn terugbetaald		
  Huurcontracten bij woningen die ná 8 mei 1945 zijn 				
  gebouwd en waarbij de subsidies reeds zijn terugbetaald	
  Hoe vindt u een huurhuis/appartement ?					
  Wie is juridisch gezien de huurder ?						
  Het huurcontract									
  Inventaris										
  Betaling van de huur								
  Borg											
  Verhuurde woonoppervlakte							
  Overname roerende goederen							
  Vaststelling huursom								
  Indicatie huurprijzen								
  Wie is verantwoordelijk voor de betaling van de huursom ?			
  Betriebskosten									
  Verschil Brutto en Nettokaltmiete						
  Overige verplichtingen van de huurder						
  Het huurcontract en huisdieren							
  Huren en de verzekeringen							
  Opleveren van de gehuurde woning						
  Verkoop verhuurde woning							
  Enkele belangrijke huurtermen 							
  Verhuur										
  Vakantieverhuur/seizoenverhuur						
  Aanbetalingen/garanties bij seizoenverhuur					
  Huursom seizoenverhuur/classificatie						
  De Verhuurorganisatie								
  Het contact met de verhuurorganisatie						
  Langere termijn verhuur								
  Nog enkele aandachtspunten bij verhuur					
  Voorbeeld werkwijze voor particulieren die zelf hun huis 	
  willen verhuren									
  Profiteer optimaal van uw tweede huis						

19.    Kosten bij bezit en verhuur van onroerend goed in Oostenrijk	

  Inleiding										
  Kosten waarmee u te maken krijgt bij bezit van Oostenrijks
  onroerend goed									
  Exploitatiekosten									

   20.     Vertrek uit Nederland en vestiging in Oostenrijk			
  Inleiding											  Vertrek uit Nederland								
  Het bevolkingsregister								
  Inschrijven in de BRP (Basisregistratie personen)				
  Gemeentelijke Basisadministratie (GBA)					
  Verklaring/bewijs van goed gedrag						
 	  Hoe lang is een VOG geldig ?							
	  Wat moet u regelen voordat u zich in Oostenrijk vestigt ?			
	  Vertrek naar Oostenrijk en de (belasting)schulden in 
  Nederland										
  Schuld aan de Nederlandse Staat en verlenging van uw paspoort			  Bureau Krediet Registratie (BKR) in Tiel					
  Internationale uitwisseling kredietgegevens					
  Nederlandse nationaliteit/Nederlanderschap					
  	  Rijkswet op het Nederlanderschap							  Nederlanders met een dubbele nationaliteit					
  Kinderen van een Nederlandse moeder of vader				
  Geboorte van een Nederlands kind in het buitenland			
  Kinderen uit huwelijken met een niet-Nederlandse man			
  Erkenning van minderjarige buitenlandse kinderen				
  Kinderen en paspoort								
  Vestiging in Oostenrijk								
  Inschrijvingsplicht Oostenrijkse Gemeente				
  Anmeldebescheinigung								
  Levensonderhoud									
  Trouwen in Oostenrijk								
  Follow up in Nederland								
  Homohuwelijk en geregistreerd partnerschap in Oostenrijk 
  niet mogelijk									

  21.  Verhuizen
     			
  Verhuizing en invoer van uw inboedel binnen de EU				
  Vrijstelling van invoerrechten							
  Zelf verhuizen									
  Trouwen en verhuizen								
  Verhuizing naar uw tweede woning						
  Verkoop van uw tweede woning							
  Verhuizing bij erfenis								
  Vervreemdingsverbod								
  Belastingtelefoon Douane							
  Het inschakelen van een verhuisbedrijf en de BTW				
  Checklist keuze van & contact met het verhuisbedrijf			
  De offerte										
  De verhuiskosten									
  Uw eigen inboedel meenemen of nieuw kopen in Oostenrijk 		
  Nog enkele tips en opmerkingen						
  Dierenpaspoort voor gezelschapsdieren					
  Algemene regels									
  Het oude paspoort/vaccinatieboekje						
      22.   Uw auto
	
	Uitvoer uit Nederland								
Geen uitvoerkenteken meer nodig						
	Een voertuig uitvoeren								
	Uitvoerverklaring									
	Nog een aantal belangrijke zaken						
	Invoer auto in Oostenrijk								
	Gebruikte auto invoeren								
	Benodigde documenten voor invoer						
	Invoerprocedure in de praktijk							
	Verzekeren van uw auto								
	Invoer nieuwe auto in Oostenrijk							
	Oostenrijkse APK									
	Autobahnvignet									
	Overige bijzonderheden bij verkeersdeelname in Oostenrijk			
	Uw rijbewijs										

   23.   Werken in Oostenrijk

	Inleiding											Wel of geen werkvergunning							
	Arbeidsmarkt										
	Economische sectoren								
	Werken in de dienstensector							
	Werken in de Handel								
	Werken in de Gezondheidszorg							
	Werken in de Horeca								
	Belangrijkste handelspartners							
	Solliciteren	en uw CV									Wettelijke regelingen								
	Sociale zekerheid									
	Salarissen										
	Werving van personeel								
	Arbeidsbureau									
	Belangrijke Oostenrijkse vacaturesites						
	Arbeidsregelingen									
	Arbeidsvoorwaarden								
	Ontslag										
	Arbeidstijden										
	Ziekteverlof										
	Vakbonden & Sociaal Verbond										
   24.   De Nederlandse zorgverzekering (ZVW) & de AWBZ

Inleiding										
	Situatie vanuit Nederland								
	Uw woonstatus									
	Tijdelijk verblijf in het buitenland							
	Met pensioen of uitkering verhuizen naar het buitenland			
Uw gezinsleden verhuizen met u mee						
U woont als Nederlander met een pensioen/uitkering in 
Oostenrijk										
Waar heeft u recht op in Oostenrijk ?						
Waar heeft u recht op in Nederland ?						
Waar heeft u recht op in andere EU-landen ?					
Belangrijke aandachtspunten bij verblijf buiten Oostenrijk			
Wat betaalt u aan bijdragen aan het CVZ					
Een EHIC aanvragen bij het CVZ								Op welke zorg heeft u recht ?							
Welke zorg wordt door wie vergoed ?						
Zorg in Nederland voor verdragsgerechtigden 					
Hoe declareert u gemaakte kosten ?						
Aanvraag heffingskorting									Bijdrage ZVW & AWBZ								
Berekening bijdrage aan ZVW & AWBZ						
Woonlandfactor									
Rekenvoorbeeld									
Zorgtoeslag in het buitenland							
 Invoering van de nieuwe ZVW en de gevolgen voor de 
 vrijwillige AWBZ									
 Belangrijke adressen inzake de Nederlandse ZVW				
 Indicatiestelling AWBZ in het buitenland						
 In Oostenrijk wonen en toch ingeschreven blijven in de 
 Nederlandse GBA 									
						
  25.   Sociale verzekeringen en de gezondheidszorg in 
          Oostenrijk

Vestiging in Oostenrijk en de gevolgen voor uw ziektekosten-
verzekering en de sociale verzekeringen						
U woont in het buitenland met een AOW-uitkering; 
bent u nog verzekerd van zorg ? 							
Enkele woonsituaties belicht							
U vestigt zich permanent in Oostenrijk						
U woont in Oostenrijk en de Nederlandse AWBZ				
Verzekerd als inwoner van Oostenrijk als werknemer of 
zelfstandige 										
Ongevallenverzekeringen								
Verzekerd als Nederlands gepensioneerde in Oostenrijk			
Oostenrijkse gezondheidszorg							
Huisartsen										
Ziekenhuizen										
Apotheken										
The E-Card/SV-Chipkarte								
Alarmcentrales en alarmnummers							

 26.  Bankzaken

Inleiding										
Munteenheid										
Het Oostenrijkse bankwezen							
Belangrijkste banken in Oostenrijk						
Postbank (Postsparkasse AG)							
Het openen van een Oostenrijkse bankrekening				
Automatische bankoverboeking							
Openingstijden banken								
Een ingezetene vs. een niet-ingezetene rekening				
Kenmerken van een niet-ingezetene rekening					
Welke documenten moet u overleggen voor het openen	
van een niet-ingezetene rekening							
	
   27.  Financiering van onroerend goed in Oostenrijk

Inleiding										
Een aantal financieringsmogelijkheden op een rij				
Financiering uit eigen middelen/liquiditeiten					
Een tweede hypotheek op uw huis in Nederland				
Een persoonlijke lening in Nederland						
Financiering via een projectontwikkelaar						
Een hypotheek op basis van effectenbevoorschotting				
Een hypotheek via een Oostenrijkse bank					
Wat moet de bank in een hypotheekofferte vermelden ?			
Hypotheekvormen									
Hypotheek in buitenlandse valuta							
De hoogte van de rente								
Wat moet u aan banken overleggen ter verkrijging van een 
hypotheek ? Hypotheek bij nieuwbouw						
Kosten bij hypotheek								
Rangbescheinigung									
De bijleenregeling in het Nederlandse belastingstelsel				
De bijleenregeling bij emigratie of het huren van een huis			

   28.  Verzekeringen

Het verzekeringswezen in Oostenrijk						
Verzekeringsmaatschappijen							
Verzekeringsvormen								
Verzekeringsmakelaar/agent							
Haushaltversicherung of Eigenheimversicherung				
Verzekeringssom									
Verzekerd tijdens het bouwproces						
Rohbauversicherung								
Bauherrenhaftpflichtversicherung							
Waardevaststelling (Bewertung) van het onroerend goed			
Inboedelverzekering									
Aansprakelijkheidsverzekeringen 
(Private Haftpflichtversicherung)	 						
Overlijdensrisicoverzekering							
Rechtsbijstandsverzekering (Rechtsschutzversicherung)			
Checklist rechtsbijstandsverzekering						
Checklist bij het afsluiten van verzekeringen in het algemeen  		

   29.  Het Oostenrijkse belastingstelsel

Inleiding										
Belastingverdragen Nederland-Oostenrijk					
Fiscaal ingezetene in Oostenrijk							
Wanneer wordt u als fiscaal ingezetene in 	
Oostenrijk beschouwd ?								
Waar moet u zich als fiscaal ingezetene laten registreren ?			
Oostenrijkse inkomstenbelasting (Einkommensteuer)				
Belastbaar inkomen									
Inkomenscategorieën								
Inkomen uit pensioen								
Inkomsten uit investeringen/kapitaal (dividend)					
Aftrekposten	 (Abzugposten)							
Belastingverminderingen (Steuervergünstigung) 				
Belastingheffing over vermogenswinst						
Verkoop van onroerend goed en de Oostenrijkse vermogens-
winstbelasting									
Vrijstelling van vermogenswinstbelasting						
Nog enkele opmerkingen betreffende vermogenswinst			
Tarieven belasting over inkomen en vermogenswinsten			
Rekenvoorbeeld 									
Belastbare periode									
Belastingaangifte									
Betaling van de belasting								
Sociale verzekeringspremies							
Vermogensbelasting								
Onroerendgoedbelasting (Grundsteuer)					           
Erf- en schenkbelasting 								
BTW (Mehrwertsteuer)								
Teruggaaf Oostenrijkse BTW(MWST)						
Belastingplicht voor niet-ingezetenen						
Verhuur van uw Oostenrijkse woning en de Oostenrijkse 
belastingen										
Aftrekposten van de bruto-huurinkomsten					
Rekenvoorbeeld huurinkomsten en de Oostenrijkse
Belastingen voor niet-ingezetenen						
Vennootschapsbelasting								

  30.   Nederlandse fiscale aspecten bij vestiging en/of 
          tweede huis in Oostenrijk

Uw tweede huis in Oostenrijk en het Nederlandse belastingstelsel		
Nog maar 1 peildatum box III							
 Oostenrijkse heffing op in Oostenrijk gelegen onroerend goed		
	Rekenvoorbeeld vermindering ter voorkoming van dubbele 
 belastingen box III									
 Verhuur vakantiewoning als bedrijfsactiviteit						Verschil binnenlandse en buitenlandse belastingplicht, 
 keuzeregeling  + hypotheekrente aftrek + rekenvoorbeelden 		
-	Situatie voor 2001								
-	Situatie na 2001									
-	Situatie na 1 januari 2015							

Welk inkomen waar belast ?							
Nog enkele fiscale opmerkingen							

  31.   Erven in Oostenrijk

Wettelijke verdeling									
Hoe vindt de verdeling in Oostenrijk plaats als er geen 
testament is opgemaakt ? 								
Echtgenote										
Voorkeursrechten van de echtgenote						
Legitieme portie									
Onterven van legitieme portie							
Europese erfrechtverordening vanaf 17 augustus 2015			
Inhoud van de EEV
Erfrechtbelasting									
In welk land bent u erfbelasting verschuldigd ?					
Woonplaatsfictie van 10 jaar							
Indien een deel van de erfenis in Nederland ligt					
Belastingverdragen inzake successie						

Bijlagen

	* 	Invoer van een auto in Oostenrijk
	* 	Wat waar belast ?
	* 	Belasting Checklist
	* 	Beroepsregels van de Oostenrijkse makelaar
	* 	Antrag auf Ausstellung einer Anmeldebescheinigung
	* 	Meldezettel
* 	Antrag auf Ausstellung einer Anmeldebescheinigung für EWR Bürger
*	Muster eines Verwaltungsvertrages
*	Musterbriefe für den Schrittverkehr mit dem Hausverwalter
* 	Ontwikkeling onroerendgoedprijzen in Oostenrijk
*	Starten van een zaak in Oostenrijk/vestigingsvoorwaarden

Bronnen