Wonen en kopen in Duitsland

Inhoudsopgave 


Colofon

1. Inleiding

2. Voor- en nadelen van emigratie naar Duitsland 

Voordelen											

Nadelen											

3. Nederlandse fiscale aspecten  bij vertrek naar het buitenland

Wanneer er sprake van emigratie ?							
Belasting en woonplaats									
Het jaar van vertrek									
Verplichte aanslag										
Wanneer ontvangt u een teruggaaf ?							
Voorlopige teruggaaf									
Uw Nederlandse paspoort en de belastingen					
Verschil binnen- en buitenlandse belastingplicht					
Inkomen uit werk en wonen in Nederland						
Inkomen uit pensioenen en uitkeringen						
Winst uit aanmerkelijk belang								
Inkomen uit een woning in Nederland							
Eigenwoningforfait										
Emigratie en de eigen woning								
Geen hypotheekschuld									
Als de woning in Nederland niet tot uw beschikking staat				
Negatieve inkomsten uit werk en woning						
Inkomen uit sparen en beleggen							
Welke vermogensbestanddelen vallen in box 3 als u 
in het buitenland woont								           Binnenlands belastingplichtig en bezittingen in het buitenland			
Aftrek van schulden									
Buitenlands belastingplichtigen en hun partner					

4. Keuzemogelijkheid binnenlandse of buitenlandse  belasting¬plicht

Het recht om te kiezen voor binnenlandse belastingplicht geldt voor		
Nederlandse inkomstenbelasting en premies volksverzekering			
Voor wie is de keuze voor binnenlandse belastingplicht interessant ?		
Opmerkingen omtrent keuzeregeling binnenlands belastingplich¬tige		
Persoonsgebonden aftrekposten							
Buitenlands belastingplichtigen hebben geen recht op				
Tegemoetkoming voor inwoners van Duitsland					
Heffingskortingen										
90 % regeling										
Wijziging van binnenlandse in buitenlandse belastingplicht			
Terugploegregeling									

5. Uw tweede huis in het Nederlandse belastingstelsel

Hoofdverblijf											
Belastingverdrag ter voorkoming van dubbele belastingheffing			
Rekenvoorbeeld										
Verhuur vakantiewoningen als bedrijfsactiviteit					

6. Conserverende aanslagen

Conserverende aanslag bij emigratie							
Wanneer worden conserverende aanslagen opgelegd ?				
Uitstel van betaling van conserverende aanslag					
Conserverende aanslag en uw pensioenrechten					
Kapitaalverzekering Eigen Woning (KEW)						
Meenemen van uw KEW bij emigratie en aankoop van een 
huis in Duitsland										
Beroep op het hoge vrijstellingsbedrag						
Belast rentebestanddeel									
Kapitaalverzekeringen van vóór 2001							
Uw Nederlandse kapitaalverzekering en de belastingen in Duitsland		
Lijfrenteverzekering 									
Aanmerkelijk belang									
Uitstel van betaling									
Het stellen van zekerheid								
Rechtszaken en uitspraken								
Conclusies conserverende aanslag bij emigratie					
Reparatiewetgeving									

7. Nederlands-Duits Belastingverdrag

Welk inkomen wordt waar belast ?							
ABP Pensioen										
Voorbeelden ter voorkoming van dubbele belastingheffing			
Het nieuwe Nederlands-Duits Belastingverdrag					

8. Emigratie en de Nederlandse sociale verzekeringen

Gevolgen voor de Nederlandse volksverzekeringen				
Recht op AOW bij vertrek naar het buitenland					
Herziening vrijwillige AOW/ANW							
ANW												
Sociale (werknemers) uitkeringen							
WW-uitkering										
WAO	+ WIA 										
Verschillen Nederlandse en Duitse sociale zekerheid				
Opmerkingen m.b.t. sociale zekerheid in Duitsland					
AOW en ANW Premies									
Arbeids/ en uitkeringssituaties indien u in Duitsland woont			

9. De nieuwe Nederlandse zorgverzekeringswet en de 
    AWBZ bij emigratie naar Duitsland 

Gevolgen bij emigratie en uw Nederlandse zorgverzekering			
Algemene regelgeving									
Inhoudingspercentages									
Nederlands eigen risico									
Duits eigen risico										
Bijzondere situaties									
U woont in Duitsland en werkt in Nederland in loondienst				
Rechten van uw gezinsleden								
Rechten in Nederland									
Erkende zorgverzekeraars in Duitsland						
Woonlandfactor										
Rekenvoorbeeld										
Invoering ZVW en de gevolgen voor de vrijwillige AWBZ				
Nieuwe regelgeving vanaf 1 mei 2010							
Keuzevrijheid zorg										
Indicatiestelling AWBZ in het buitenland						
Keuzerecht voor grensarbeiders							
Nederlandse of Duitse zorgpas								
Aanvullende verzekering									
Europese sociale zekerheidsverordening						
U woont in Duitsland en werkt in Nederland als zelfstandige			
U woont in Duitsland en bent zowel in Nederland als in Duitsland 
werkzaam											
U staat ingeschreven bij een Nederlandse hogeschool/universiteit en
woont in Duitsland										
De gezinsleden van een verzekerde die zelf niet in Duitsland wonen		
U woont in Duitsland en ontvangt een pensioen uit (uitsluitend) Nederland		
U woont in Duitsland en ontvangt een pensioen uit Nederland			
U woont in Duitsland en werkt als ambtenaar in Nederland			
Rechten in Duitsland & Nederland							
Medische behandeling buiten Duitsland						
Aanvullende zorgverzekering								
Werken in Duitsland, wonen in Nederland						
10. Werken in Duitsland & de Nederlandse fiscus

Grensarbeidersregeling									
U werkt voor een in Duitsland gevestigde werkgever				
Wanneer komt men in aanmerking voor de 90% regeling ?			
Voorlopige teruggaaf voor heffingskortingen						
U werkt voor een werkgever, die niet in Duitsland gevestigd is			
Minder dan 183 dagen in Duitsland							
Meer dan 183 dagen in Duitsland							
Voorkoming van dubbele belastingheffing						
Rekenvoorbeeld										
Vrijstelling of vermindering premie volksverzekering				
Overige gevolgen voor het niet doen van aangifte in Nederland			
Toerekenen aftrekpost aan Uw fiscale partner					
Doorschuifregeling										
Sociale verzekeringsuitkeringen en pensioenen uit Duitsland		        

11. Ondernemers en vertrek naar Duitsland

Gevolgen van emigratie voor ondernemers						
De WAZ											
Conserverende aanslag voor aanmerkelijk belang					
Het aanstellen van een fiscaal vertegenwoordiger					
Wanneer is het verplicht een fiscaal vertegenwoordiger aan te stellen ?	
Wie kan er optreden als fiscaal vertegenwoordiger ?				

12. Duitsland in vogelvlucht

Ligging											
Klimaat											
Bevolking											
Bevolkingsontwikkeling									
Spreiding van de bevolking								
Bevolkingsgroei										
Beroepsbevolking										
Overheid en bestuur									
Centrale regering										
Wetgevende macht									
Uitvoerende macht								          
Rechterlijke macht									        	
De Federale regering								        	
Overzicht deelstaten								        	
Regionale beschrijving (overzicht regio´s)					        	
Politieke partijen									        	
Verkiezingen 2013									        	
Religie										       	
Economie										       	
Duitse etiquette, omgangsvormen en arbeidscultuur			        	
Taal												
Duits media										        	

13. Oriëntatiefase

Motieven voor de vestiging of aankoop van onroerend goed in Duitsland	
Waar kopen ?										
Checklist waar kopen ?									
Hoe vindt U onroerend goed ?								
Wat kopen ?										
Oriëntatie-checklist wat kopen ?							
Vraagprijs											
Checklist vraagprijs									
Staat van onderhoud van het huis							
Wanneer op huizenjacht ?								
Ontwikkeling Duitse onroerendgoedmarkt					           Ontwikkeling onroerendgoedprijzen							
Tips/waarschuwingen									

14. Aankoop van een appartement

Appartementsrecht									
Vereniging van eigenaren								
Vergaderingen										
Checklist aankoop appartement							
Gemaakte afspraken									
Financiële aspecten									
Verzekeringen										
Inhoud vergaderingen									

15. Aankoop Duits onroerend goed

Duitse makelaars										
Vestigingsvoorwaarden Duitse makelaar						
Makelaarscourtage									
Aankoop van onroerend goed op een veiling					

16. Het Duitse koopproces; juridische en notariële aspecten										
Wetgeving											
Vergunningen										
Energielabels										
Verschillen met Nederland								
Notariële akte										
De taken van de notaris									
Nadelen van een Nederlandse notaris						
Geen voorlopig koopcontract/voor-overeenkomst in Duitsland		          
Verplichtingen koper									
Van koopovereenkomst naar notariële akte						
Ontbindende voorwaarden in de koopovereenkomst				
Nadeel ontbindende voorwaarden							
Boeteclausules										
Tips en adviezen bij ondertekening van de koopakte en de overdracht	
Inschrijving in het "Grundbuch"								
Wat vindt men in het "Grundbuch" ?							
Wanneer vindt de inschrijving in het kadaster plaats ?				
Wat heeft u nodig voor inschrijving in het kadaster ?				
Wat kan er mis gaan na ondertekening van de notariële akte ?			
Voorinschrijving/aantekening in het Grundbuch 					
Betaling van de koopsom								
Kosten bij aankoop van Duits onroerend goed					
Taxatiekosten										
Afrekening met de notaris								

17. Het kopen van (bouw)grond

Ruimtelijke ordening en bestemmingsplannen					
Bouwplanningsrecht 									
Bouwverordeningsrecht									
De dienst bouw- en woningtoezicht 							
Wanneer kan een perceel bebouwd worden ?					
Toegestane bouwplannen in het buitengebied					
Hoe kan een perceel bebouwd worden ?						
Toegestane wijze van het gebruik van de bouwgrond 				
Toegestane mate van het gebruik van de bouwgrond				
Grondvlakfactor										
Gebruiksfactor										
Bouwwijze, bouwlijnen, bouwgrenzen							
Het ABC van het Duitse bouwproces							
Aanvraag van een bouwvergunning							
Verzoek om een voorlopige bouwvergunning					
Ontsluiting van het perceel								
Wat behoort tot een gewaarborgde ontsluiting ?					
Aansluiting op de aanvoerleidingen en de riolering					
Hoe hoog zijn de ontsluitingskosten ?							
De verdeling van de ontsluitingskosten						
Wanneer dient de ontsluitingsbijdrage te worden betaald ?			
Kostensplitsing										
Recht van opstal										
Juridische aspecten van erfpacht							
Vergoeding van de pachter aan de verpachter 					
Canon											
Rechten en plichten van de pachter							
Wat zijn de voor- en nadelen van recht van opstal ?				
Wanneer vervalt het recht van opstal ?						
Duur van het erfpacht									
Opzeggen erfpachtrecht									
Checklist erfpacht										
Vruchtgebruik										
Recht van overpad									
Adviezen en tips voor kopers van (bouw)grond					
Wat niet kopen ?										
Waarom kan grond ongeschikt zijn als bouwgrond					
Slopen											

18. Het bouwen van een huis in Duitsland

Mogelijkheden om in Duitsland een huis te bouwen				
Via een projectontwikkelaar								
Via een aannemer										
Keuze van de aannemer									
Wat moet er in het bouwcontract staan ?						
Wat moet er in een bouwcontract verplicht vermeld worden ?			
Checklist inhoud bouwcontract								
Wanneer wordt het nog te bouwen huis uw eigendom ?				
De bouwsom										
Wanneer betaalt u welk deel van de bouwsom ?					
Bouwrente en renteverlies								
Mogelijk faillissement van uw aannemer						
Bouwen via een architect								
Rol van de architect									
Bouwbestek											
Wat vast te leggen in het contract met de architect ?				
Kosten van een architect 								
Problemen met architecten								
Checklist wat te bespreken met uw architect						
Soort opdracht										
Volledige opdracht										
Beperkte opdracht										
Aanvraag bouwvergunning								
Geldigheid bouwvergunning								
Bouwgaranties										
Vrijwaringsrechten										
Afzien van vrijwaring									
Zwartwerkers										
Voorlopige en definitieve oplevering							
Nog enkele opmerkingen, tips en adviezen						
Verzekeringen tijdens de bouw								
Opstalverzekering										
Bouwverzekering										
Aansprakelijkheidsverzekering								
Bouwsubsidies										
Denk aan uw buren									

19. Renovatie & onderhoud

Vergunningen										
Duitse of Nederlandse vaklieden ?							
Offertes											
Bouw- en doe-het-zelf pakketten							
Een opzichter										
Onderhoud											
Energiebesparing										
Energiebeleid in Duitsland								
Energiebesparing en subsidies								

20. Nutsvoorzieningen

Elektriciteit											
Aandachtspunten bij het afsluiten van een energie-contract met 		
een Duitse energie-makelaar
Gas												
Gasflessen											
Verwarming op hout									
De schoorsteenveger									
Water												
Telefoon											
Installatie en registratie									
Mobiele telefoons										
De telefoonrekening									
Internet											
Gebruik van uw oude Nederlandse e-mail adres in Duitsland			
Televisie en radio										
Kijk- en luistergeld										
Huisvuil											

21. Huur en verhuur van Duits onroerend goed

Hoe vindt u een huurhuis/appartement ?						
Wie is juridisch gezien de huurder ?							
Het huurcontract										
Inventaris											
Betaling van de huur									
Borg												
Verhuurde woonoppervlakte								
Overname roerende goederen								
Vaststelling huursom									
Wie is verantwoordelijk voor de betaling van de huursom ?			
Bijkomende kosten									
Verschil "Brutto en Nettokaltmiete"							
Looptijd huurcontract									
Onderhoudskosten									
Overige verplichtingen van de huurder						
Het huurcontract en huisdieren								
Huurverhoging										
Huren en de verzekering									
Opleveren van de gehuurde woning							
Eigenaar aansprakelijk voor schulden huurder					
Opzeggen van de huur									
  - door de verhuurder									
  - door de huurder										
Verkoop van de verhuurde woning							
Enkele belangrijke huurtermen in huur-advertenties				
Verhuur											
Vakantieverhuur/seizoenverhuur							
Wanneer wordt men als professionele verhuurder beschouwd ?		
Aanbetalingen/garanties bij seizoenverhuur						
Huursom seizoenverhuur/classificatie							
De verhuurorganisatie									
Checklist: het contact met de verhuurorganisatie					
Langere termijn verhuur									
Nog enkele aandachtspunten bij verhuur						
Voorbeeld werkwijze voor particulieren, die zelf hun huis willen verhuren	
Fiscale aspecten van verhuur van Duits onroerend goed				
Verhuur vakantiewoningen als bedrijfsactiviteit					
Verdienen aan uw tweede huis								

22. De Duitse onroerend goed belasting

Grundsteuer											
De hoogte van de grondbelasting							
Rekenvoorbeeld										

23. Vestigen in Duitsland

Vertrek uit Nederland									
Het bevolkingsregister									
Verklaring/bewijs van goed gedrag							
Wat moet u regelen voor u naar Duitsland vertrekt ?				
Inschrijving in Duitsland									
De verblijfsvergunning									
Gewerbeanmeldung voor ondernemers						
Waar dient u een verblijfsvergunning aan te vragen ?				
Duurzaam verblijfsrecht in Duitsland							
Vertrek naar Duitsland en de (belasting)schulden in Nederland			
Bureau Krediet Registratie (BKR) in Tiel						
Internationale uitwisseling kredietgegevens						
Nederlandse nationaliteit									
Verlenging Nederlands paspoort							
Erkenning Nederlands huwelijk in Duitsland						
Samenwonen										
Samenwonenden en de sociale verzekeringen					
Samenwonenden en kinderen								
Samenwonenden en de verzekeringen						
Naam van de kinderen									
Omgang met Duitse buren en collega's						

24. De verhuizing

Verhuizing en invoer van Uw inboedel binnen de E.U.				
Vrijstelling van invoerrechten								
Zelf verhuizen										
Trouwen en verhuizen									
Verhuizing naar uw tweede woning							
Verkoop van uw tweede woning							
Verhuizing bij erfenis									
Vervreemdingsverbod									
Belastingtelefoon douane								
Het inschakelen van een verhuisbedrijf en de BTW				
Checklist keuze van & contact met het verhuisbedrijf				
De offerte & de verhuiskosten								
Uw eigen inboedel meenemen of nieuw kopen in Duitsland ?			
Meenemen van huisdieren								

25. Invoer van uw auto in Duitsland

Uitvoer van de auto uit Nederland							
Uitvoerverklaring het uitvoerkenteken							
Uitvoer achteraf										
Speciaal uitvoerteken vervallen								
Autoverzekering										
Algemene regeling binnen de EU							
Invoer van de auto in Duitsland								
Wanneer dient u een Duits kenteken aan te vragen ?				
Homologatiepapieren									
Afschaffing homologatiepapieren							
Aanmeldingsprocedure van Uw Nederlandse auto in Duitsland			
Lease auto											
Bussen met dubbele cabine								
Het rijbewijs											
Duitse wegenbelasting									
Milieusticker voor Duitse steden							

26. Verzekeringen

Het verzekeringswezen in Duitsland							
Opstalverzekering										
Overdracht onroerendgoed en de opstalverzekering				
Waardevaststelling van het onroerend goed						
Inboedelverzekering									
Aansprakelijkheidsverzekeringen							
Rechtsbijstandsverzekering								
Bouwverzekering										
Aansprakelijkheidsverzekering tijdens de bouw					
Aansprakelijkheidsverzekering tegen watervervuiling				
Pflegeversicherung									
Het Duitse sociale zekerheidsstelsel							
Checklist ziektekostenverzekering							

27. Het onderwijs in Duitsland

Enkele kenmerken van het Duitse onderwijs						
De Duitse onderwijsfasen								
Kinderen tot 3 jaar										
Kinderen van 3 tot 6 jaar									
Kinderen vanaf 5 ½ - 6 ½								
Bijzonder onderwijs									
De middelbare school									
Hauptschule											
Realschule											
Gymnasium											
Gesamtschule										
Lehre												
Hoger Beroepsonderwijs en Universiteiten						
Umschulung											
Vergelijkingsoverzicht Duitse en Nederlandse schooltypes		           Internationale scholen									
Nederlands en buitenlands onderwijs in Duitsland				          
Beursprogramma's voor Nederlandse studenten in Duitsland			
Nederlandse studiefinanciering voor Nederlandse studenten in Duitsland	
Wonen in Duitsland en studeren in Nederland					
Studiefinanciering voor studie aan het MBO						
Duitse studiefinanciering									
Veranderingen in de Nederlandse studiefinanciering				

28. Subsidies en toeslagen in Duitsland

Eigenheimzulage per 1 januari 2006 afgeschaft					
Een alternatief voor de Eigenheimzulage						
Het afsluiten van een Bausparvertrag							
Arbeitnehmer-Sparzulage								
Eigenheimrentengesetz									
Subsidies 											
Subsidies voor jonge gezinnen								
Kinderbijslag en Kinderfreibetrag							
Elterngeld											
Betreeungsgeld										
Ehegattensplitting										
Nederlandse of Duitse kinderbijslag							
Kinderfreibetrag										

29. Bankzaken

Het Duitse bankwezen									
Checklist keuze Duitse bank								
Het openen van een Duitse bankrekening						
Openingstijden Duitse banken								
Automatische overboeking								
Een ingezetene- vs. een niet ingezetene rekening					
Een niet-ingezetene rekening in Nederland						
Kenmerken van een niet-ingezetene rekening					

30. Financieringen

Financieringsmogelijkheden								
Financiering uit eigen middelen								
Een tweede hypotheek op Uw huis in Nederland					
Een persoonlijke lening in Nederland							
Financiering via een projectontwikkelaar						
Een hypotheek op basis van effectenbevoorschotting				
Een hypotheek bij een Nederlandse bank voor een eerste eigen 
woning in Duitsland									
Checklis Duitsland Hypotheek								
Een hypotheek via een Duitse bank							
Een hypotheekofferte									
Wat moet u aan banken overleggen ter verkrijgen van een hypotheek ?	
Hypotheek bij nieuwbouw								
Kapitaal- of levensverzekering gekoppeld aan de hypotheek			
Belangrijke aspecten m.b.t. een hypotheek op Duits onroerend goed		
Hoogte hypotheekrente									
Voordelen rentevaste periode								
Voordelen variabele rente								
De hypotheekaanvraag									
Nederlands versus Duits recht								
Notarieel onderzoek									
Hypotheekvoorwaarden bij Duitse banken						
Waardebepaling van het onroerend goed					          
Aflossing											
Beratungsstellen										
Bouwsparen											
Aftrekbaarheid hypotheekrente								
Fiscaal partnerschap									
Rangbescheinigung									
Royement											
Financieringskosten									
Taxatiekosten										
Afsluitprovisie										
Nederlandse bijleenregeling								
Eigenwoningschuld									
Vervreemdingssaldo eigen woning							
Eigenwoningreserve									
Goedkoper wonen in Duitsland								
Rekenvoorbeeld										
Belangrijke hypotheekverschillen Nederland vs. Duitsland			 

31. Het Duitse belastingstelsel

Duitse inkomstenbelasting								
Wanneer is iemand ingezetene van Duitsland ?					
Hoe werkt het Duitse inkomstenbelastingsysteem ?				
Gezamenlijke of afzonderlijke aangifte ?						
Inkomensbronnen										
Inkomen uit arbeid / salaris							          
Aftrekbare kosten die verband houden met uw werk				
Inkomen in natura										
Auto van de zaak										
Opties											
Pensioeninkomen										
Inkomen uit investeringen								
Sociale verzekeringsbijdragen								
Lohnsteuer											
Einkommensteuer										
Aftrekposten										
Tarieven inkomstenbelasting								
Solidariteitsheffing										
Beschränkte en Unbeschränkte belastingplicht					
Het belastingjaar										
Belastingaangifte & betaling van de belastingen					
Verplichte aangifte inkomstenbelasting door werknemer				
Vrijwillige aangifte inkomstenbelasting						
Voorlopige aanslag									
NV-Bescheinigung										
Voorkomen van dubbele belastingheffing						
Inkomen uit Nederlands Pensioen							
Inkomen uit vermogen (rente en dividend)						
Bronbelasting										
Geld op een bank in Nederland, terwijl U in Duitsland woont			
Vermogenswinsten									
De volgende inkomsten zijn in Duitsland onbelast					
Vermogensbelasting									
Zakenbelasting										
Belastingtelefoon										

32. Testamenten, erfrecht en successie- & schenkingsrecht

Het Nederlands erfrecht									
Rechtskeuze										
Het Duitse erfrecht										
Buitenechtelijke kinderen en echtelijke kinderen					
Ongehuwd samenwonen en het Duitse erfrecht					
Huwelijkse voorwaarden									
Duitse Legitieme portie									
Successie- en schenkingsrecht								
Uw positie gezien vanuit Nederland							
Indien de erflater niet in Nederland woont						
Indien een deel van de erfenis in Nederland ligt					
Indien men een andere nationaliteit heeft aangenomen				
Eenjaarsfictie bij Nederlands schenkingsrecht					
Uw positie gezien vanuit Duitsland							
Onbeperkte en beperkte belastingplicht						
De Nederlandse tienjaarsfictie en de Duitse successierechten			
Vermindering Duitse successierechten bij dubbele belastingheffing		
Tarieven en vrijstellingen Duitse successierechten					
Voorkoming dubbele heffing Nederlandse en Duitse successierechten 	
Testamenten									 	
Indien er geen testament is								
Een Duits testament									
Notarielles Testament &	Eigenhändiges Testament				
Overlijden zonder testament								
Enkele richtlijnen										
Erfcontract											
Het benoemen van een executeur testamentair					
Hoe te handelen bij een erfenis ?							
Volmachten											
Europese Erfrechtverordening	vanaf 17 augustus 2015				
Checklist voor nabestaanden								

Bijlagen
Bronnen

Updates Wonen en kopen in Duitsland 2013 & 2014

Zie de bijlagen

 	AOW & Partnertoeslag 

 	Auto van de zaak

 	Onroerend goedbelasting (OZB-Belasting in Duitsland)

 	BTW-tarieven per 1 januari 2013

 	Tarieven overdrachtsbelasting 2013 

 	Zwangerschap en bevalling 

 	Elterngeld, Elternzeit en ouderschapsverlof 

 	Kindgebonden Budget

 	Kindergeld, kinderbijslag en kindertoeslag 

 	Wijzigingen na 2015 / Geen keuzemogelijkheid meer tussen binnen- en  buitenlandse belastingplicht 
	Energielabel in Duitsland sinds 1 mei 2014 verplicht
	Zweitwohnungsteuer

	Nieuw belastingverdrag Nederland - Duitsland: