Wonen en kopen in Portugal

"Wat een enorm duidelijk en compleet boek is dit.
Reeds uren heb ik er in kunnen lezen, alvorens een appartement in Albufeira te kopen. Het appartement heb ik nu al geruime tijd en nog steeds komt uw boek enorm van pas.Ik merk met een grote regelmaat dat ik in gesprekken goed beslagen op het ijs kom, mede door uw informatie"

Inhoudsopgave 


Colofon

1. Inleiding

2. Portugal in vogelvlucht

Land en bevolking										
Religie											
Volksaard											
Taal												
Bestuur en administratieve indeling							
Politieke partijen										
Rechtswezen										
Klimaat											
Noord-Portugal										
Oost-Portugal										
Zuid-Portugal										
De Algarve in de winter									
Wintersport in Portugal									
Verkeer											
Bereikbaarheid per auto									
De Portugese ANWB (= ACP)								
De Portugese spoorwegen								
Autoslaaptreinen									          
Bussen				 							
Telefoonverkeer										
Tijdverschil											
Het postverkeer										
Vliegvelden en vliegverkeer								

3. Geografische oriëntatie

De Portugese kust			
Costa Verde											
Costa de Prata									           Costa do Sol/Costa Estouril								
Costa de Lisboa										
Costa Dourada										
Costa do Algarve										
Accommodatie en faciliteiten aan de Algarve					
Het Portugese binnenland								
Overzicht provincies									

4. Oriëntatiefase, locatie, soort onroerend goed en vraagprijs

Inleiding											
Motieven											
Waar kopen ?										
Checklist waar kopen ?									
Bereikbaarheid										

5. De Portugese onroerendgoedmarkt

Inleiding											
De tweede (vakantie)huizenmarkt							
Prijsontwikkeling										
Soort onroerend goed									
Appartementen										
Schakelbungalows									          
Villa's												
Gerestaureerde boerderijen en landhuizen						
Bouwkavels											
Grondstukken met vervallen boerderijen						
Grondstukken waarop niet gebouwd mag worden					
Een oud huis op het platteland								
Vraagprijs											

6. De voorbereidingsfase

Het verzamelen van informatie								
Hoe vindt u informatie over onroerend goed ?					
Onroerendgoedbeurzen in Nederland							
Oriëntatie-dagen										
Adviezen en tips tijdens de voorbereidingsfase					
Wanneer op huizenjacht ?								
Staat van onderhoud van het huis							


7. Het koopproces; het contact met de makelaar, 
    advocaat en de notaris

Inleiding											
Met wie kunt u te maken krijgen ?							
De Portugese makelaar									
Hoe zijn erkende makelaars te herkennen ?						
Functies van de makelaar								
Bescherming van de koper/verkoper							
Bezichtiging van objecten								
Makelaarsverenigingen									
Bemiddelingsopdrachten									
Makelaarscommissie									
Wie betaalt de commissie ?								
De betaling van de koopsom								
Het plaatsen van een zoekopdracht							
De aansprakelijkheid van de makelaar						
Buitenlandse makelaars in Portugal							
De Portugese notaris									
Een volmacht door een notaris in Nederland						
De rol van de advocaat									
Taken van de advocaat									

8. Het voorlopig koopcontract

Inleiding											
Het vóór-onderzoek									
Wat dient u uw advocaat te laten onderzoeken ?					
Titel- en kadastraal onderzoek								
Belastingonderzoek									
Wat staat er in het "caderneta predial"						
De grond											
Onderzoek naar bestemmingsplannen						
Onderzoek naar de bewoonbaarheid/woonvergunning				
Gas-, water- en electriciteitsnota's							
Contrato Promessa de compra e venda						
Portugees recht										
Koopcontract inzake bouwgrond							
Inhoud koopcontract									
De partijen											
Het object											
Roerende goederen									
De prijs											
Aanbetaling en boeteclausules								
Overdrachtsdatum										
Aanvullende en/of ontbindende voorwaarden					
Contractbreuk door de verkoper							
Contractbreuk door de koper								

9. De overdracht en registratie

Inleiding											
De rol van de notaris									
Van overeenkomst naar overdracht							
Overdrachtsdatum										
Noodzakelijke documenten en gegevens bij de 					
ondertekening van de overdrachtsakte
De definitieve overdracht									
Registratie van het onroerend goed in het registratiekantoor			

10. Overdrachtsbelasting en overige kosten

Inleiding											
Overdrachtsbelasting
Tarieven											
Notariskosten										
Registratiekosten										
Kosten rechtshulp van advocaten							

11. Fiscale aspecten bij bezit, verhuur & verkoop 
      van Portugees onroerend goed

De Portugese onroerendgoedbelasting						
Wie is belastingplichtig voor de IMI ?							
Betaling in termijnen									
Vrijstelling van IMI										
Waarover wordt IMI geheven ?								
Hoogte IMI-tarief										
Belasting bij verhuur van onroerend goed 						
Verhuur door een ingezetene in Portugal						
Verhuur door een niet-ingezetene in Portugal					
Nederlandse fiscale aspecten								
Verkoop van uw huis in Portugal en de Portugese 
waardebelasting of vermogenswinstbelasting					
Mais valias											
Vrijstelling mais valias									
Rekenvoorbeeld									          
Aftrekbare kosten bij de bepaling van de vermogenswinst			 						



12. Het kopen van (bouw)grond

Inleiding											
Wet op de ruimtelijke ordening								
Informatie inwinnen op het gemeentehuis						
Soorten bouwgrond									
Landelijke (bouw)kavels zonder bebouwing 	buiten de bebouwde kom	
Landelijke kavels met bebouwing/project						
Kavels binnen de bebouwde kom bestemd voor bebouwing			
Kavels met bouwvallen									
De oppervlakte van het perceel								
De eigendomsakte van het land							
Erfdienstbaarheden									
Erfpacht											
Aansluiting op nutsvoorzieningen							
Adviezen en tips voor kopers van (bouw)grond					
Wat niet kopen ?										
Slopen											

13. Aanvraag van een bouwvergunning

Inleiding											
Aanvraag van een bouwvergunning							
Voorlopige bouwvergunning								
De definitieve bouwvergunning								
Hoe dient men de aanvraag in ?							
Wijzigen tijdens de bouw									
Bouwvergunning voor agrarisch land							
Bouwvergunning voor verbouwingen							
Aanvraag bouwvergunning bij mede-eigendom					
Bouwen/verbouwen in eigen beheer							
De "technico responsável"								

14. Het bouwproces; contact met de bouwondernemer, 
      het bouwmanage¬mentburo en de architect


Inleiding											
De keuze van een aannemer/bouwondernemer					
Bouwmanagementburo									
Voor-overeenkomst met de bouwer/projectontwikkelaar				
Laat eerst de grond op uw naam zetten						
Portugese bouwvoorschriften/bouwmethoden					
Het bouwcontract										
Garanties											
Checklist inhoud bouwcontract								
Nog enkele aandachtspunten								
Wanneer wordt het nog te bouwen huis uw eigendom				
Wanneer betaalt u welk deel van de bouwsom ?					
De architect											
De architect en de bouwvergunning							
Kosten van een architect									
Checklist wat te bespreken met uw architect						
Voorlopige en definitieve oplevering							
Bewoonbaarheidsverklaring								
Kopen van een projectontwikkelaar						        
Boeteclausule bij te late oplevering						        
Documenten bij oplevering en aansluiting op de electriciteit		        
Aansluitproces op de electriciteit						        
De constructieverzekering					   	  	        
IVA (=BTW)									

15. Renovatie en onderhoud

Inleiding											
Vergunning											
Portugese of Nederlandse vaklieden ?						
Zwart-werkers										
Offertes											
Bijkomende kosten									
Aftrek van verbouwings- en renovatiekosten						

16. Nutsvoorzieningen

Inleiding											
Water												
Aansluiting op de hoofdwaterleiding							
De meterkast en de afrekening								
Facturering water										
Zoet of zout water ?									
De riolering										           Electriciteit											
Aansluiting											
Afrekening											
Gas												
De gasrekening										
(Centrale)verwarming									
Telefoon											




17. Aankoop van een appartement

Inleiding											
Gemeenschappelijk versus privé-eigendom						
Rechten en plichten van de eigenaren						
Servicekosten										
Wat is wel en wat is niet toegestaan							
Verzekeringen										

18. Huren in Portugal

Inleiding											
De huurovereenkomst									
Huurperiode											
Opzeggen door de huurder								
Opzeggen door de verhuurder								
Onderverhuur										
Gemeubileerde v.s. ongemeubileerde verhuur					
Hoe vindt u een huurhuis/appartement						
Huurprijzen											
De borg											
Inventaris											
Verzekering											
Het onderhoud										
De onderhoudskosten									

19. Verhuur van Portugees onroerend goed

Inleiding											
Vakantieverhuur										
De verhuurorganisatie									
Checklist: Het contact met de verhuurorganisatie					
Villa management										
Verhuurbeperkende clausules in het koopcontract					
Verhuur via een managementburo							
Verhuren via een touroperator								
Lange termijn verhuur									
Nog enkele aandachtspunten bij verhuur						

20. Nederlands-Portugese bankzaken

Inleiding											
Het Portugese bankwezen								
De belangrijkste bank(groepen)								
Munteenheid										
Kapitaal- of betalingsverkeer								
Valutarisico											
Inflatie											
Checklist keuze van een Portugese bank						
Het openen van een Portugese bankrekening					
Het chequeverkeer									
Geavaliseerde cheques									
Een ingezetenen- vs. een niet-ingezetenen rekening				
Een niet-ingezetenen rekening in Nederland						
Blokkeren van de rekening								
Automatische overschrijvingen								
Electronisch bankieren									
BIC/IBAN Code										

21. Financiering van Portugees onroerend goed

Financiering van buitenlands onroerend goed					
Een aantal financieringsmogelijkheden op een rij					
Financiering uit eigen middelen/liquiditeiten						
Een tweede hypotheek op uw huis in Nederland voor de 				
aankoop van een tweede huis in het buitenland					
Een persoonlijke lening in Nederland							
Financiering via een projectontwikkelaar						
Een hypotheek op basis van effectenbevoorschotting				
Met een hypotheek bij een locale bank in Portugal					
Bij wie kunt u in het buitenland terecht voor een hypothecaire 
financiering voor uw buitenlandse woning ?						
Wat moet de bank in een hypotheekofferte vermelden ?				
De hoogte van de rente									
Welke documenten moet u overleggen ter verkrijging van een 		
hypotheek 											
Nog enkele opmerkingen betreffende uw hypotheek op 
buitenlands onroe¬rend goed								
Hypotheek bij nieuwbouw								
Kapitaal- of levensverzekering gekoppeld aan de hypotheek			
Nederlands versus buitenlands recht							
Waardebepaling van het onroerend goed						
Aflossing											
Een Portugese bank in Nederland							
Het te lenen bedrag									
Looptijd van de hypotheek								
De bank als schuldeiser									
Aflossing van de hypotheek met een volledige dekking				
Overdrachtsprocedure en registratie van de hypotheek 				
vanuit Nederland										
Voorlopige inschrijving									
Relatie soort onroerend goed - hypotheek						
22. Verzekeringen

Inleiding											
Verzekeringsagenten									
Aandachtspunten bij Portugese verzekeringscontracten				
Inboedel- en opstalverzekeringen							
Verzekering tegen aardbevingen							
Wettelijke aansprakelijkheidsverzekeringen						
Aansprakelijkheid voortkomende uit onroerend goed				
Aandachtspunten bij een inboedelverzekering					
Verzekering van vakantiewoningen							
Hoogte van de premies									
Betaling van de premies									
Bouwverzekering										
Verzekering bij een Nederlandse maatschappij					
Ziektekostenverzekeringen								
Reisverzekering										
Verzekering via uw credit-card								
Standaardpakketpolis									
Uw ziekenfondsverzekering								
Behoud ziekenfondsverzekering in het buitenland					
U vestigt zich in het buitenland met een VUT-uitkering				
Zijn uw gezinsleden meeverzekerd ?							
Ziekenfondsvergoeding in uw nieuwe woonland					
Premiebetaling										
AWBZ-verzekering									
Werken in het buitenland en uw ziekenfondsverzekering				
Overwinteraars en het ziekenfonds							
Het ziekenfonds en verblijf van langer dan 3 maanden 				
in het buitenland										
Het ziekenfonds en uitzending door uw werkgever					
Het ziekenfonds en werken voor een buitenlandse werkgever			
Particuliere ziektekostenverzekering							
De particuliere ziektekostenverzekering en uitzending 				
door uw Nederlandse werkgever							
Particuliere ziektekostenverzekering en werken voor 				
een Portugese werkge¬ver								
Checklist ziektekostenverzekering							
Overige verzekeringsmogelijkheden							
Ongevallen verzekering									
Rechtsbijstandsverzekering								
Ziektekostenverzekering in Portugal							
Gezondheidszorg in Portugal								
Privé-klinieken										
Apothekers											

23. Vestiging in Portugal

Vertrek uit Nederland									
Het bevolkingsregister									
Legalisatie											
Reisdocumenten										
Europese identiteitskaart									
Paspoort											
Reisdocumenten voor kinderen								
Schengenlanden										
Nog enkele tips										
Vestiging in een ander EU-land								
Vertrek naar het buitenland en de Nederlandse 					
(belasting)schulden									
Bureau Krediet Registratie								
Internationale uitwisseling kredietgegevens						
Nederlandse ambassades en consulaten in het buitenland		          			
De taken van Nederlandse ambassades en consulaten in
het buitenland										
De handelsafdeling van de ambassade/consulaat
Reisdocumenten kwijt in het buitenland						
Verlenging paspoort bij Nederlandse ambassade of 
consulaat in het buiten¬land								
Stemmen in het buitenland								
Nederlandse nationaliteit/Nederlanderschap						
Rijkswet op het Nederlanderschap							
Nederlanders met een dubbele nationaliteit						
Kinderen van een Nederlandse vader of moeder					
Geboorte van een Nederlands kind in het buitenland				
Kinderen uit huwelijken met een niet-Nederlandse man				
Erkenning van minderjarige buitenlandse kinderen					
Vestiging in Portugal en de Portugese autoriteiten					
Aanvraagprocedure EU-residentenkaart						
Welke documenten dient u te overleggen ?						
Verhuizen binnen Portugal en uw verblijfsvergunning				
Vernieuwen/verlengen van uw verblijfsvergunning					
Identificatieplicht										
Aaanvraag identiteitskaart								
Juridisch en/of fiscaal resident								
Fiscaal nummer										
Nog enkele opmerkingen omtrent vestiging in Portugal				




24. De verhuizing

Inleiding											
Verhuizing en invoer van uw inboedel binnen de EU				
Vrijstelling van invoerrechten								
Zelf verhuizen										
Trouwen en verhuizen									
Verhuizing naar uw tweede woning							
Verkoop van uw tweede woning							
Verhuizing bij erfenis									
Vervreemdingsverbod									
Belastingtelefoon douane								
Het inschakelen van een verhuisbedrijf en de BTW				
Checklist keuze van & contact met het verhuisbedrijf				
De offerte											
De verhuiskosten										
Uw eigen inboedel meenemen of nieuw kopen in het buitenland ?		
Nog enkele tips en opmerkingen							
Opslag											
Tax-free shoppen voor uw verhuizing							
Meenemen van huisdieren								

25. Uw auto en rijbewijs bij emigratie

Inleiding											
Uw auto achterlaten in Nederland en de Nederlandse wegenbelasting	
Meenemen van de auto naar het buitenland						
Autoverzekering										
Uitvoer van de auto uit Nederland							
Het uitvoerteken										
Achteraf uitvoeren van uw auto								
Homologatiepapieren									
Uw rijbewijs binnen de EU								
Invoer van de auto in Portugal								
Voorwaarden										
Registratie van uw auto in Portugal							
Welke documenten dient u te overleggen ?						
Registratiekosten										
Portugese motorrijtuigenbelasting							
De Portugese APK-keuring								
Niet-residenten en hun auto in Portugal						
Auto-verzekering										
Portugese ANWB										



26. Nederlandse fiscale aspecten bij vestiging en 
      onroerend goed in Portu¬gal

Uw (tweede) huis in Portugal en het Nederlandse belastingstelsel 
en voorkoming van dubbele belasting							
Rekenvoorbeelden									
Verhuur vakantiewoningen als bedrijfsactiviteit					
Vestiging in Portugal en uw belastingplicht in Nederland				
Wanneer is er sprake van emigratie ?							
Belasting en woonplaats									
Het jaar van vertrek									
Uw Nederlandse paspoort en de belastingen					
Verschil binnen- en buitenlandse belastingplicht					
Inkomen uit werk en wonen								
Inkomen uit pensioenen en uitkeringen						
Winst uit aanmerkelijk belang								
Inkomen uit een woning in Nederland							
Eigenwoningregeling									
Als de woning in Nederland niet tot uw beschikking staat				
Negatieve inkomsten uit werk en woning						
Inkomen uit sparen en beleggen							
Binnenlands belastingplichtigen en bezittingen in het buitenland								
Buitenlands belastingplichtigen en hun partner					
Voorkoming van dubbele belasting							
Keuze binnenlandse of buitenlandse belastingplicht				
Voor wie kan de FBB interessant zijn ?						

27. Emigratie naar Portugal en de 
      Nederlandse sociale verzekeringen


Inleiding											
Gevolgen voor de Nederlandse volksverzekeringen				
Recht op AOW bij vertrek naar het buitenland					
Herziening vrijwillige AOW/ANW							
Ontvangst AOW-uitkering in het buitenland						
De AWBZ											
Voorwaarden vrijwillige AWBZ-verzekering						
Hoogte premie AWBZ									

28. Successierechten, erfrecht en testamenten 

Inleiding											
Uw positie gezien vanuit Nederland							
Indien de erflater niet in Nederland woont						
Indien een deel van de erfenis in Nederland ligt					
Indien men een andere nationaliteit heeft aangenomen				
Uw positie gezien vanuit Portugal							
Het Portugese erfrecht									
Welk recht is van toepassing ?								
Haags Erfrechtverdrag									
De hoofdregels van het Haags Erfrechtverdrag					
Bepaling van de rechtskeuze								
Testamentsvormenverdrag								
Huwelijksvermogensrecht								
Testamenten										
Het opmaken van een testament							
Een Portugees testament								
De vorm van een testament								
Clausule van "snelle successie"							
Uw Portugese bezittingen in een Nederlands testament				
Uw Nederlandse testament laten vertalen						
Hoe te handelen bij een erfenis ?							
Het verkrijgen van een machtiging van een Portugese notaris			
Het erven van Portugees onroerend goed						
Het benoemen van een executeur testamentair					
Nog enkele opmerkingen m.b.t. erven, testamenten en successierechten	
Het huwelijksgoederenregime in Portugal						
Homo-huwelijk/ongehuwd samenwonen						
Checklist voor nabestaanden								
Houdt uw erfgenamen op de hoogte							
Als u te maken krijgt met Portugese zegelbelasting 				
Ordinary Credit Methode									
De Aftrekmethode										
Registratie van uw buitenlands testament						

29. Offshore

Onroerend goed als offshore-eigendom						
Voordelen van offshore									
Voorkomen van Portugese vermogenswinstbelasting				
Besparen van de aankoopkosten							
Gemakkelijke verkoop									
Mogelijkheden om onroerend goed te financieren					
Geheimhouding, vertrouwelijkheid en de bescherming van 
bezittingen          										
Wijzigingen											




30. Het Portugese belastingstelsel

Inleiding											
Door de Portugese overheid geheven directe belastingen			
Door de Portugese overheid geheven indirecte belastingen			
Door de Portugese gemeente geheven belastingen				
Het belastingjaar en belastingaangifte							
Electronische aangifte									
Fiscaal ingezetene in Portugal								
Portugese inkomstenbelasting								
Inkomenscategorieën									
Inkomen uit arbeid										
Pensioeninkomsten									
Inkomen (winst) uit vrij beroep/onderneming						
Inkomen uit investeringen								
Dividenden											
Rente												
Royalties											
Inkomen uit onroerend goed								
Vermogenswinstbelasting								
Aandelen en andere rechten in vennootschappen en effecten			
Tarieven Portugese inkomstenbelasting 						
Persoonlijke aftrekposten, uitkeringen en kredieten				
Vaste aftrekposten in verband met de gezinssituatie van de 
belastingplichtige										
Aftrekbare ziektekosten									
Aftrekbare opleidingskosten 								
Aftrekbare kosten voor de eigen woning						
Aftrekbare kosten voor betaalde premies voor levensverzekeringen/
ziektekostenverzekeringen								
Aftrekbare kosten voor beleggen/sparen in een 
Aandeleninvesteringsplan								
Aftrekbare kosten in verband met donaties						
Verrekening van verliezen								
Vermogensbelasting									
Portugese successie- en schenkingsrechten					
Sociale verzekeringspremies								
Zegelbelasting										
Tarieven zegelbelasting									
Portugees minimumloon									
Niet-ingezetenen en de Portugese belastingen					
Inkomen uit arbeid door een niet-ingezetene					
Inkomen uit ondernemingswinst of vrij beroep door een 
niet-ingezetene										
Inkomen uit investeringen (rente, dividend, royalties)				
Inkomsten uit Portugees onroerend goed						
Behaalde vermogenswinst door niet-ingezetenen					
Niet-ingezetenen en de Portugese vermogenswinst				
Niet-ingezetenen en de Portugese vermogenswinstbelasting			
De fiscaal vertegenwoordiger								
Fiscaal nummer en de fiscale kaart							

Adressenoverzicht
Bijlagen
Beurzen en seminars
Portugees-Nederlandse woordenlijst
Bronnen